Factura de alquiler, IVA y retenciones en los suministros

Alquiler facturas

La pregunta que todos nos hacemos a la hora de alquilar un local es: ¿Cómo facturar el alquiler, los suministros e impuestos de un local? Y ¿Qué diferencia hay entre alquilar un local o una vivienda?

Facturas de alquiler de local

Queremos saber cómo se factura un local, somos propietarios de un local que tenemos alquilado en 800 euros, más un gasto de comunidad de 100 euros, y por suministros pagamos este mes 85 euros de luz y 40 euros de agua.

Que impuestos y retenciones soportan dichos conceptos. Muy fácil haremos un simulacro para que os quede claro.

  • Importe del alquiler 800 euros
  • Comunidad 100 euros
  • Suministro luz 85 euros
  • Suministro de agua 40 euros

A estas cantidades le aplico el IVA soportado correspondiente que como propietario he pago. Es decir:

  • Alquiler 800 € x 21% de IVA = 168 €
  • Comunidad 100 € exento de IVA
  • Suministro de Luz 85 euros x 21 % IVA = 17,85 €
  • Suministro de agua 40 € x 10% IVA = 4 €
  • Total IVA 189,85 €

Y aplico la retenciones a la base imponible total del alquiler (Alquiler + gastos + suministros)

Total de alquiler más gastos = 800 € + 100 € + 85 € + 40 € = 1025 € x 19 % Retención o IRPF = 194,75 €

Por lo que la factura total quedaría así:

  • Alquiler 800 €
  • Comunidad 100 €
  • Luz 85 €
  • Agua 40 €
  • Total 1025 €
  • IVA 189,85 €
  • IRPF -194.75 €
  • Total importe a pagar 1020,10 €

No se aplica IRPF

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Cuando el arrendador tiene un patrimonio alquilado por valor mayor de 601.012,10 €, está exento de aplicar IRPF a sus inquilinos, siempre y cuando se presente certificado expedido AEAT y que el arrendatario este dado de alta como empresario en el modelo 037

¿Cómo se refleja el IVA y las retenciones en la facturas de suministros?

Para empezar al hacer la factura de arrendamiento y pasar los gastos del mismo al inquilino, como base imponible de la factura debemos incluir, el alquiler neto, los suministros del mes, como luz, agua, comunidad, basura, IBI…siempre que estas facturas vayan a tu nombre. Aunque lo más aconsejable es que los suministros se pongan a nombre del inquilino.

Sobre la base imponible total de aplica el 21 % de IVA y las retenciones del 19% se aplican sobre la base imponible total, incluyendo los suministro. Según el art 100 de 439/2007 del IRPF, siempre que el propietario sea persona física.

En caso de que la propiedad del local sea de una persona jurídica, el alquiler se aplica, de la siguiente manera. Sobre la base imponible total se aplica el 21% de IVA, mientras que las retenciones del 19% se aplican sobre la base neta de alquiler sin incluir suministros.

Facturas de viviendas

Cuando alquilamos una vivienda para uso de residencial habitual o de temporada, no se aplica IVA ni IRPF, salvo excepciones muy puntuales.

Excepciones de alquiler de vivienda que necesitan factura

  • Si la vivienda se destina a uso profesional como puede ser un despacho de abogados, una consulta médica, un despacho de arquitectura, asesoría, etc…se deberá aplicar el IVA correspondiente.
  • Cuando el propietarios esta dado de alta como servicio de hostelería o turismo, se aplica IVA
  • Cuando se alquilan plazas de garajes independientes de la vivienda hay que aplicar el IVA correspondiente y el IRPF salvo que el propietario sea sociedad.

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